Kopen van een huis

Onderaan de pagina kunt u doorlinken naar de pagina 'Tarieven' of doorgaan naar de speciale pagina 'Overdracht percelen en buitenlands onroerend goed', waar vaak mensen met bezittingen in Suriname mee te maken krijgen. 

1. De rol van de notaris

Advies en controle
De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen.
De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan.
De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in vóór het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

Afwikkeling
De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom (evt. na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan). Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transportakte (en hypotheekakte). De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.

Koopakte
De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld, zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.

En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, zit u er al aan vast! Immers: een mondelinge overeenstemming is bindend! De term 'voorlopige' betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.

Alleen wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan zien wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich mee. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek rond kunt krijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee. De notaris staat tussen de partijen in; hij is onpartijdig.

De leveringsakte
De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

2. Op tijd naar de notaris

Wie als koper op tijd naar de notaris gaat, krijgt een goed afgewogen advies over waar hij op moet letten. Bijvoorbeeld advies over bezwarende bepalingen (erfdienstbaarheden en dergelijke) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, en de gevolgen van de koop van een verhuurd huis. De verkoper doet er eveneens goed aan tijdig de notaris te raadplegen. Hij krijgt advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft. Koper en verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. De notaris moet altijd de formele overdracht van een huis regelen. Hij doet dat via een akte van levering (de zgn. leveringsakte). De leveringsakte en - als de koper een deel van de betaling via hypothecaire financiering regelt - de hypotheekakte worden bij de notaris ondertekend oftewel 'gepasseerd'. In het verlengde van de wettelijke bepaling dat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper (kosten koper) heeft de koper het recht de notaris te kiezen voor het opmaken en passeren van de akte(n). Partijen kunnen gezamenlijk afspreken dat in afwijking van de hoofdregel de verkoper deze notariële kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbelasting ('kosten verkoper' of 'vrij op naam'). Ook dan is de keuze van de notaris in principe aan de koper.

3. Voorkom problemen

Een huis kopen of verkopen is een belangrijke stap in iemands leven. Het komt immers niet zo vaak voor. Er wordt vooraf lang over nagedacht en over gesproken. Hebt u belangstelling voor een oud huis, of een nieuw huis? Met hoeveel kamers, met of zonder tuin, balkon op het zuiden? Met een bad of een douche, een open keuken, centrale verwarming? Met een L-vormige kamer of een doorzonkamer, met houten of betonnen vloeren? In welke omgeving wilt u wonen? In een stad of een dorp? Met voorzieningen zoals winkels, scholen, kerk, uitgaansmogelijkheden dicht bij u in de buurt? Hoe zit het met het openbaar vervoer?

Hoe wilt u de financiële kant regelen? Maar al te vaak zet een koper zijn handtekening onder de 'voorlopige' koopakte, zonder dat hij zijn financiële mogelijkheden en juridische positie goed heeft laten onderzoeken. Met alle nare gevolgen van dien, want ook een 'voorlopige' koop bindt partijen (de term 'voorlopig' duidt er alleen op dat er nog geleverd moet worden). De hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoeding kunnen tot grote financiële moeilijkheden leiden. U bent dan veel geld kwijt, zonder dat u eigenaar van het huis wordt.

Het verkopen van een huis is ook al minder eenvoudig dan mensen denken. Welke informatie over het huis moet de verkoper aan de koper geven? Heeft de verkoper wel duidelijk genoeg aangegeven dat de wensen van de koper ten aanzien van het huis wel erg ver gaan? Ook voor de verkoper is de 'voorlopige' koop allerminst vrijblijvend. Hij kan niet meer aan een ander, die een hogere prijs biedt, verkopen. Als het huis niet die kwaliteiten bezit die de koper mag verwachten, dan pleegt de verkoper wanprestatie. Een claim voor schadevergoeding is dan wel het minste dat de verkoper kan verwachten.

4. Welke kosten zijn verbonden aan het kopen van een huis?

De koop van een huis brengt naast de koopsom ook extra kosten met zich mee. Zoals hiervoor al vermeld zijn in veel gevallen die kosten voor de koper (kosten koper). Soms neemt de verkoper ze voor zijn rekening (vrij op naam).

Notariskosten
Voor de werkzaamheden die van een notaris bij een leverings- of hypotheekakte mogen worden verwacht, gelden minimum- en maximumtarieven, gerelateerd aan de koopsom dan wel de hoofdsom van de geldlening.

5. Wat doet een notaris voor het opmaken van een hypotheekakte?

Recht van hypotheek
De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terugkrijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Akte ondertekenen
De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.

Schuld afgelost
Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.

6. Appartementsrechten

Deel van het geheel
Onder een appartementsrecht wordt volgens de wet verstaan: een aandeel (bijvoorbeeld 1/30) in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning of een winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van de grootte van de woning of winkel. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient (met zijn huisgenoten), de zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privégedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en (behoudens hierna te noemen uitzonderingen) ook niets over te zeggen.

In de meeste papieren die men als koper van een appartementsrecht krijgt, worden altijd wel één of meer bepalingen van de wettelijke regeling over appartementsrechten vermeld. Het is dan ook goed om te weten dat deze regeling in de wet te vinden is in de artikelen 106 tot en met 147 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten (ook wel appartementen, flatwoningen of flats genoemd) aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. Maar ook kleinere eenheden kunnen appartementsrechten zijn: een benedenwoning met één of meer bovenwoningen of zelfs een aantal vrijstaande woningen, zoals een complex woningen voor ouderen en vakantiewoningen. In het kader van dit onderdeel van de site spreken we vooral over flatgebouwen, maar in principe geldt hetzelfde voor alle andere vormen, waarin wij appartementsrechten tegenkomen.

Splitsing
Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw, bijvoorbeeld een pensioenfonds, een beleggingsmaatschappij of een woningbouwvereniging, besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden (woningen en/of winkels), meestal met de bedoeling deze te verkopen hetzij aan de huurders hetzij, als het nieuwbouw betreft, aan degenen die op de koopadvertentie afkomen. De splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte: 'de splitsingsakte'. Op een daarbij behorende splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers van de Dienst van het kadaster en de openbare registers ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien.
Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing.

7. Vereniging van Eigenaren

VvE Belang wijst met krant op verplichting reservefonds
Bron: Notariaat Magazine nummer 6/7, juni/juli 2006

Begin september viel bij 460.000 eigenaren van een flat, etage, portiekwoning of appartement een krant in de bus die voor een belangrijk deel is gewijd aan de verplichting van verenigingen van eigenaren om uiterlijk per 1 mei 2008 een reservefonds te hebben voor onderhoud aan het gezamenlijk eigendom. De krant is een initiatief van de belangenvereniging VvE Belang.
De verplichting een reservefonds te hebben staat al in de wet en geldt met onmiddellijke ingang voor nieuwe verenigingen en met uitgestelde werking tot 1 mei 2008 voor ten tijde van de wijziging al bestaande verenigingen.
In boek 5 BW is sinds 1 mei 2005 een verplichting voor de notaris opgenomen om bij het bestuur van de VvE een overzicht op te vragen van de omvang van het reservefonds en de eventuele achterstallige bijdragen van de verkoper (waar de koper aansprakelijk voor is). Dit overzicht moet aan de akte worden gehecht.